蓝风新闻
上半年这些政策调理南京楼市
2008年被视为中国地产的政策“潮动”年。金融海啸肆虐之下，中国楼市如入“冷宫”，销量一泻千里。中央和地方政府政策连环出，降首付、免个税、降利息……牵一发而动全身，服下几剂猛药的中国楼市，2009年“起死回生”。迎来“小阳春”，锁定“金三银四红五月”，全国各地频出“捷报”。
相比2008年的“政策”猛药，2009年上半年出台的政策仅算得上是“调理”，政策出台的频率、力度，远不及2008年。不过，伴随着楼市温度再度向“高烧”逼近，有业内人士预计，取而代之的或许是“胡萝卜加大棒”，新的抑制措施很快会出台。那么，南京楼市，2009年上半年出台了哪些政策，这些政策又是如何影响楼市的？我们一起来细细回顾。
【公积金】
时间：2009年1月20日
政策政策：南京公积金贷款首付降至两成
南京市住房公积金管理中心对外宣布，从1月20日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。
政策核心要点：
◆商品房首付比例由3成降为2成。
◆第二次住房公积金贷款首付4成的限制也被取消。
◆目前对‘自住住房’并没有严格限定，为支持职工改善住房条件，凡是第二次申请公积金贷款的，首付比例视同第一次公积金贷款处理。
◆南京的公积金异地贷款目前还没有放开。
点评：有利于减轻广大职工购房的首付压力，解决城市中低收入家庭住房问题，拉动内需，刺激住房合理消费，支持更多的公积金缴存人使用公积金贷款
【房价】
时间：2009年2月1日
政策：南京严查楼盘价格欺诈 执行“一套一标”
南京市房产管理局发布“关于做好商品房销售‘一套一标’工作的通知”，要求各楼盘的商品房必须“明码标价”，以防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。
政策核心要点：
◆健全商品房明码标价制度，全面推行价格诚信经营，整顿和规范市场价格秩序。防止重大价格欺诈等违法、违规行为的发生。
◆改进房地产价格管理，加强经济实用房、中低价商品房、拆迁安置房、廉租房和带有公益性质的商品住房的价格管理。
◆产权市场处将加强全市商品房销售市场检查，各房地产开发企业要在售楼场所醒目的位置按“一套一标”公示商品房销售价格。
◆凡检查中发现不执行“一价清”和明码标价制度的开发企业将通报给物价部门查处
点评：2007年，南京市在楼市火热时推出了“一房一价”的核价销售政策，一度被指“以行政手段干预市场价格”而惹来争议。去年9月末，南京市取消了商品房一房一价的“核价”制度，将商品房的定价权全部交还到了开发商手中。09年2月1日《关于做好商品房销售“一套一标”工作的通知》，明确了开发企业严格执行商品房“一价清”和“一套一标”的明码标价制度。
【购房合同】
时间：2009年2月1日
政策：南京正式启用新版二手房买卖合同
南京市正式启用新版的《南京市存量房买卖合同》，和老版合同相比，新版合同增加了房款托管的条款内容，但不是必选条款，房屋买卖双方可自行选择。 [详细]
政策核心要点：
◆一是自有购房款的托管、二是抵押贷款部分的托管、三是自留尾款的处理。
◆尾款因为牵涉到房屋的户口、水电费等问题，可以不存入托管账户，但定金作为房屋买卖首付款要一并存入托管账户。
◆买卖双方不选择资金托管而自行交割房款的，由此产生的全部责任须自行承担。
时间：2009年5月1日
政策：5月1日起南京将启用新版商品房预售合同
5月1日起南京市（含三区两县）将启用新版《南京市商品房预售合同》，新版主要对附件5中建筑节能条款相关内容进行了修改。 [详细]
政策核心要点：
◆原08版《南京市商品房预售合同》（含建筑节能条款）将继续保留一段时间后停止。其他版本《南京市商品房预售合同》，自2009年5月1日起停止使用。
◆未售出的商品房必须按上述要求定义09版合同模板，使用09版合同文本。凡办理过初始登记的商品房，仍继续使用《南京市商品房现售合同》。
【物业】
时间：2009年4月4日
政策：南京出台新规 不交物业费业主权利将受限
南京市房管局出台了《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，给出了多达50条的指导性意见。
政策核心要点：
◆业主大会由街道牵头召开。
◆首次业主大会经费由开发商支付。
◆高档住宅物业费无需审批。
◆正在装修的房子不算空置房 。
点评：这只是指导性的文件，没有很强的约束力，南京应该尽快出台地方性的法规进行规范，比如《南京物业管理条例》，并配套相关的实施细则，让关系到千家万户的物业管理工作有法可依，仅仅出台一部《指导规则》恐怕还远远不够。
【个税】
时间：2009年4月4日
政策：南京房管部门出台新规 要全额退税先还个税补贴
在办理个税退税时，应结合房管局提供的领取个税补贴的信息。 [详细]
政策核心要点：
◆在执行“对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴(个税的40%)”时，对于已领取个人所得税补贴的，卖房人再依据“个人转让房屋，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免”政策，申请办理个人所得税退还手续时，应退还政府发放的个人所得税补贴。
◆对纳税人符合个人所得税补贴政策，同时符合在一年内“卖旧买新”享受个人所得税减免优惠政策的，地税部门在办理个人所得税退还手续时，可依据房管部门出具的表格。在进行个人所得税补贴信息核对时，对已领取个人所得税补贴的，应在办理退还个人所得税补贴手续后，再行办理个人所得税退还手续。
点评：卖掉旧房先领取40%的个税补贴，一年内再买新房又获全额退税，一进一出，白白赚了政府40%的个税？“天下没有这样的好事”，南京市房管部门专门出台新规，要求买房人在办理全额退税时必须退还已经领取的个税补贴，堵住这个有可能产生的“漏洞”。
时间：2009年6月15日
政策：与房屋产权无关者受赠须缴两成个税
国家财政部发文，称房主要将房产赠给与该房屋产权无关的人时，对方需要缴纳该房屋价值20%的个人所得税。 [详细]
政策核心要点：
◆ 根据财政部通知，如房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人时，可以免征个税。
◆除此之外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
点评：“卖假赠与”已成为主要逃税方式之一，在赠与过程中加以重税，对逃税者无疑是一大打击
【环境防治】
政策：土壤“中毒”后挖地5米再盖房
首部《南京市固体废物污染环境防治条例》今年7月1日起就要实施，关注土壤修复成为该条例的一大亮点。
政策核心要点：
◆化工、印染、电镀等单位停产、关闭、搬迁后的原址，或是填埋过危险废物的场地，如果土地需要开发利用的，开发利用者应对被污染土壤进行处置和修复。而费用由造成污染的单位或个人承担。这就意味着，污染企业的地块在出让前要先环评，达标后才能转入商业开发。
点评：市民在买房前要擦亮眼睛，看看楼盘地块以前是干什么的，土壤有没有被污染过，是否修复了，因为这关系到购房者一辈子的健康问题。
【全国】
时间：2009年1月1日
政策：城市房地产税暂行条例废止
国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。 [详细]
政策核心要点：
◆自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
点评：废止城市房地产税将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等
时间：2009年3月6日
政策：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。 [
政策核心要点：
◆开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预计计税毛利率不得低于15%;地及地级市城区及郊区的，不得低于10%;
◆其他地区的，预计计税毛利率不得低于5%。经济适用房、限价房和危改房则维持了过去的标准，仍为3%。
点评：房地产开发商表示，虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变
时间：2009年5月15日
政策：擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂
国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
政策核心要点：
◆廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。
◆禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。
点评：一些地方政府和开发商为牟取利益，在获取保障性住房用地后，擅自进行商品房建设等商业开发活动。这种现象早已有之，需要警惕。
时间：2009年5月24日
政策：住改商须全楼业主同意 空置房也交物业费
最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。将于10月1日起施行。
政策核心要点：
◆建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关'应当首先满足业主的需要'的规定。
◆业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称'有利害关系的业主'。
◆物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
点评：这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题。
时间：2009年5月27日
政策：国务院13年来首次下调商品房资本金比例
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 [详细]
政策核心要点：
◆自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。
点评：资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样'光鲜'，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。
【期待】
政策：土地管理法将审议修订 住宅70年可能有偿续期
《土地管理法》的修订将在年内审议。“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。 [详细]
政策核心要点：
◆49条新规当中,最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。
点评：即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”———因为全国的地价不同。
政策：发改委顾问称物业税试点或年底进入实转 税率为0.6%-6%
5月25日国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。上述官员认为，文件用语很严谨，物业税开征还处在“研究”阶段。[详细]
政策核心要点：
◆按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
◆全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”。据国世平透露，物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。
点评：自5月25日国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”后，关于物业税的讨论就没消停过。最为敏感的话题是，物业税将如何征收？会不会抑制再次抬头上涨的高房价？征收物业税是否会增加老百姓的税收负担？
政策：消费者权益保护法大修赋予公民买房后悔权
《消费者权益保护法》实施15年来将迎来第一次大修。 [详细]
政策核心要点：
◆修改将进一步拓宽消法适用范围，囊括各类物质商品和精神商品；建议建立产品召回制度取代三包；对于网上交易和大宗消费，消费者应该享有后悔权。
◆此次消法修改应当着眼于进一步拓宽消费者权益保护范围，扩大该法的调整对象。