2008年，整个中国灾难与辉煌交织，悲伤与荣誉共存。房地产业更是前所未有地动荡起伏。从卖方市场转变为买方市场，从拉动经济增长的奠基物到需求放缓的结局，从政府抑制房价到出手救市……总体上看，整个行业开始步入“盘整期”。岁末将至，政府打出若干经济刺激政策，市场在微微有所回暖中寒冷收官。回顾08年，许多新名词映入眼球，并且在百姓、业界中广为流传。

拐点论

在08年2月，王石与潘石屹正面交锋，王石提出了“拐点论”，他认为——此轮宏观调控不同以往，不仅局限于房地产，而是对整个经济大环境的调整，将影响中国经济各个层面，自然也会影响房地产市场。而目前房价太高，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了，这是危险的。从需求量角度判断，广州萎缩了４４％，北京相比去年同期下降９．２％，上海下降１５％。那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已趋于理性。这种理性回归在广州、深圳已得到体现，从全国来看，也可以这样说。

拐点论一抛出，在业内如同炸了锅，房地产业的同行如潘石屹、任志强很多人都不同意王石的观点。做房地产的却说房价要下跌，那不是对自己不利吗？王石还说应在三四年后买房，那不是打击房地产市场吗？在这场争论中赞同王石观点的成为少数，甚至有人说这是万科的“阴谋”。事实胜于雄辩，在拐点论的以后几个月，市场观望气氛日趋浓重。加上国际金融危机的影响，房地产交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，这些因素导致开发商的资金链异常紧张。于是开发商开始降价套现：地产龙头万科在9月份北京的新盘中竟打出6.3折的低价，全国万科降价20%，引领降价潮。

救市新政

面对价量双降，低迷的楼市，各地政府纷纷出台救市措施。与此同时，国家的态度也从默许转为支持。08年10月22日，财政部网站发布消息称，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

此举的目的性很明显，在于促进90平米及以下的普通住房销售，与06年政府推出的9070政策相衔接。其刺激市场正常运营的用心良苦大众都能体会，但是由于房价总价过高这一实质性问题仍然没有解决，面对高昂的房屋总价，1%的契税可以说是九牛一毛，新政过后1个月市场依然如温吞水。

国十条

国务院在11月5日研究部署了进一步扩大内需，促进经济平稳增长的十项措施，包括加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设等举措。预计到2010年底，国家将投资约4万亿元来完成上述规划。其中有三条直接或间接跟地产有关，第一条：加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。第三条：加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。第十条：加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。

扩大内需是发展经济，保持经济的持续快速增长，抵御国际金融风暴影响的方式之一，各地方政府也都在积极争取4万亿中的一部分用来建设。我们可以从地方政府的申请中看出，基本都是对基础建设的申请，众多数据表明：4万亿是用来拉动内需，不是用来救楼市的，发展商应当适时抛开对楼市繁荣快速到来的幻想。

09年，房地产走向何方？

2009年的中国楼市，无论在市场还是政策方面都将充满很多悬念，何去何从，引人浮想联翩。对于09年的房地产，我们可以从最近结束的中央经济工作会议中得出些许答案，会议上明确了2009年的房地产的定位，即：房地产市场是一个消费市场，保房地产市场健康稳定发展不是保房价。经济会议的其他公告中关于房地产的建议有：要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。可以说，这些内容基本上是给2009年国内房地产发展定调。

08年的房地产为什么会如此萎靡？因为过高的房价得不到控制导致百姓买不起房子。因为百姓购房趋于理性，不再会随行就市，冲动消费。又受到国际金融危机影响。目前市场观望气氛浓厚，造成供远大于求的局面，这也促使房价走低；此外，2009年国家投入9000亿元大力建设保障住房，也将对现在的高房价形成较大冲击。中央政策很明晰：房地产市场的发展是改善全体人民基本居住条件为目的的。预计09年在媒体或者百姓眼中会出现几个关键词：安居房、廉价房。保证市场的稳定和满足改善、发挥房地产支柱产业作用中央经济

有些人认为，把房地产健康稳定发展就是稳定房价，不要提价也不要降价，这就是稳定。我们说，这样的逻辑可能有些过时。俗话说水涨船高，水落船低。房地产必须依照经济学中的价值规律，才能走向稳定。国际原油的价格由147美元下跌到50美元，国内不少钢铁品种的价格下跌一半以上了，为什么房地产的价格就不会调整呢？这是大势所趋，更是市场法则。其实，我们说，2008年的房价调整还远未到位， 2009年只有房价降到合适的价位，市场才会活跃起来。

突围！好产品是立足市场之本

不谋万事者不足以谋一世，不谋全局者不足以谋一域。2009年楼市进入调整期已基本成为定局，作为开发商理应趁早准备，未雨绸缪。在楼市进入调整期后，市场的成交量在下降，这时，发展商应当花更大力度提高对客户的服务。往往在市场过热的情况下发展商忽视的服务，所以通过这次调整，发展商在萧条期内应当汲取经验：更加尊重客户、市场，更加改进服务，提高整个产品的质量，保持冷静的头脑，把精力全部放在建好产品上，不管市场如何，一种具有真实价值的产品总会得到理性需求的追捧和认可。

突围！薄利多销  适者生存

在经历了有价无市的痛苦煎熬后,随着全球金融风暴力度加强之际,万科恒大等发展商在萧条期来临或者即将来临时，自降身价以确保资金的回笼，毕竟这是一个现金为王的时代。万科在全国范围内率先降价20%，体现了古老的经验法则：“薄利多销”。很多发展商对薄利多销的方式感觉到很无奈，但是这毕竟是市场的选择。在此之前，房地产业已进入高成本时代,开发商在股权融资和银行贷等方面的阻力越来越大，跑得快就意味着企业有活力、有生存空间。就和90年代的家电产业一样，薄利微利成为最后的赢家。相信薄利多销会让发展商、老百姓双方取得双赢。

突围！从降低负债率做起

许多发展商最大的资金压力源于银行贷款，有数据表明，内地房地产公司的资产负债率在60~75%左右，而香港地产巨头新鸿基、恒基兆业、长江实业、新世界，这几个公司，资本负债比例只有20%，内地发展商的资本负债率几乎是香港地产四大天王公司的三倍，如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。对一家地产公司而言，稳定的现金流很困难。尤其是地产开发，地产开发的风险是最大的，如果资金链的断裂能够挺多久？是不是半年、一年差不多了，而且在今天这个时刻，相信大部分企业的现金流一定非常紧。作保守主义也许是面临颓势的最好选择。英国有保守党，几百年持怀疑态度进步，英国社会同样取得了很大的社会进步。

结语

2009年，一个对中国地产界具有特殊意义的年份。下一个30年，既是承接过去 30 年辉煌发展的必然逻辑，更是顺应潮流修正过往遗憾的新的伟大实践。2009年，一个历史意义上的转折年。

 

 

 

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